本文涉及以下法条的理解与适用：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第27条-29条；
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第11条、12条；
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第3条。
由于房地产开发需要的资金体量大，资金回收周期长，开发商通常需要融资，这些融资往往会用在建工程或土地使用权作为抵押。另一方面，过去很长一段时间，我国商品房销售主要采用期房模式，购房人从支付购房款到取得不动产权证，往往需要经历较长的等待周期。在房地产市场低迷的情况下，上述经营模式极易引发资金链断裂，导致商品房消费者、银行、施工方、抵押权人等多方主体同时向开发商主张权利。在这一过程中，部分商品房及建设用地面临被强制执行的命运。作为距离项目运营信息和资金流最远的一方，商品房购房人对具体情况的了解最为有限。尽管法律赋予商品房消费者在特定情况下的优先权，但在信息不对称的现实面前，买到烂尾楼的消费者仍可能面临“钱房两空”的风险。
有鉴于此，笔者结合办案经验，就买到烂尾楼情形下消费者的合理维权路径作简要分析。
除法律另有规定外，根据《民法典》第209条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记始发生效力。此处的不动产登记，即通常所说的“办房本”。在取得不动产权证之前，购房人尚未取得商品房物权。就烂尾楼项目而言，可能存在两种情形：一是开发商具备交房可能或已实际交付但尚未办理产权登记，二是尚未交房。前者主要涉及物权期待权的保护问题，后者则与消费者的价款返还请求权相关。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第27条、第28条、第29条对不动产及商品房买受人排除强制执行的权利作出了规定。根据该司法解释第27条，一般情况下，案外人不能对抗申请执行人基于优先受偿权所申请的执行，但存在例外情形。第28条、第29条即属于此类例外规定。不动产作为普通民众基本生活资料，在执行程序中对不动产买受人给予优先保护，对于增强人民群众对司法公正的信心具有重要意义。第28条、第29条体现了对商品房消费者基于生存权所享有的特殊权益保护。
《执行异议和复议规定》第28条和第29条的理论基础在于物权期待权。对于已经签订买卖合同并部分履行义务的买受人而言，虽尚未取得标的物所有权，但法律赋予其类似所有权人的地位，其享有的物权期待权具有排除强制执行等物权效力【1】。物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为外在表征，具有区别于一般债权、接近于物权的效力特征【2】。
两条司法解释在适用条件上存在差异，但也可能发生竞合。
《执行异议和复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《执行异议和复议规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《执行异议和复议规定》第28条适用于买受人已合法占有登记在开发商名下不动产的情形，而第29条则针对登记在开发商名下的商品房，其适用条件更为宽松，甚至不以实际占有为要件。此处的“占有”指对不动产的实际管理和支配，例如办理物业入住手续、取得房屋钥匙等。由于不动产与商品房在概念上存在包含关系，第28条与第29条可能发生竞合。在此情况下，商品房买受人所提执行异议若符合其中一条的规定，即可排除强制执行。
此外，从审判实践来看，第28条所指“不动产”包括土地使用权；第29条规定的商品房买受人排除执行的权利，亦及于该商品房所占用范围内的土地使用权，理由在于房屋与所占用的土地使用权无法分割处分【4】。
从文义上看，第29条仅适用于买受人为自然人且购房用于居住的情形。有观点认为，二手房买受人、非消费者购房人不享有第29条所规定的排除执行权利【5】。
关于非消费者购房人能否排除抵押权人申请执行的问题，根据最高人民法院公报案例的观点：对此可基于双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错以及如何降低或预防风险再次发生等因素，结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查后作出判断【3】。
《执行异议和复议规定》第28条和第29条规定的是排除强制执行的权利，其目的在于“保住房子”。但在某些情况下，保房并非最优选择，甚至不具备可行性。例如，购房人本可排除执行，却主动放弃物权期待权，转而主张购房款优先受偿，此选择在法律上是允许的。又如，涉案房屋尚未建成且不具备建成交付可能，此时可根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第3条的规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。
另一方面，《执行异议和复议规定》是针对执行异议程序制定的司法解释。尽管执行异议与执行异议之诉存在一定关联与共通之处，但二者属于不同诉讼程序，功能定位不同，对案外人民事权益的审查原则和标准亦不尽相同。执行异议作为执行程序的组成部分，侧重于对执行标的权利进行形式审查；而执行异议之诉作为与执行异议相衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整实体审理程序，其价值取向是公平优先、兼顾效率，通过实质审查对执行标的权属作出认定，进而判断案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行，以实现对案外人或申请执行人民事权益的实体性救济。在针对执行异议之诉具体审查标准的法律或司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定【6】。
2025年，最高人民法院制定了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》）。《执行异议之诉解释》第11条、第12条第2款从保障房屋交付请求权和价款返还请求权两个层面作出了更为明确的规定。对于商品房消费者实体权利的审查，《执行异议之诉解释》相较于《执行异议和复议规定》应优先适用。
《执行异议之诉解释》第11条规定：
人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
《执行异议之诉解释》第12条规定：
执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。
执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。
《执行异议之诉解释》第11条对商品房消费者的范围作出了界定，并对其房屋交付请求权予以保护：一是明确“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。“家庭”一般指夫妻及其未成年子女，并以家庭为单位考察房屋持有状况。“居住生活需要”不应仅限于家庭唯一住房，亦可涵盖改善性住房需求【7】。
《执行异议之诉解释》第11条对商品房消费者主张排除执行的构成要件作出了规定，其构成要件与《执行异议和复议规定》第29条大体相同，但各项条件的认定尺度仍有待进一步统一。从现行司法实践来看，无论商品房消费者已支付全部价款，还是已按合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前将剩余价款交付执行，均可排除执行，不必拘泥于50%的比例【8】。
《执行异议之诉解释》第12条第2款规定，房屋买卖合同解除后，购房人的价款返还请求权具有优先性，可排除执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施的强制执行。《执行异议之诉解释》第12条第2款为此设置了三个条件：其一，合同解除的原因系房地产开发企业的原因或客观原因导致房屋不能交付且无实际交付可能；其二，合同签订的时间，要求购房人在法院查封之前与房地产开发企业签订合法有效的书面合同；其三，商品房的用途，要求购房人购房目的系用于满足家庭居住生活需要。若购房人以价款返还请求权为由主张排除相应部分的执行，应按以下步骤审查：第一步，审查购房人身份系商品房消费者还是一般买受人；第二步，若购房人为商品房消费者，再审查其是否具备《执行异议之诉解释》第11条第1款规定的优先权条件，即在查封前与房地产开发企业签订合法有效的书面合同、所购房屋用于满足家庭居住生活；第三步，审查房屋买卖合同解除的原因，若因房地产开发企业原因或其他非因买受人自身原因导致房屋不能交付且无实际交付可能，进而导致合同解除，则该商品房消费者的价款返还请求权具有优先性，可在拍卖、变卖建筑物等所得价款范围内排除抵押权、建设工程价款优先受偿权及其他债权的执行【9】。
根据《执行异议之诉解释》第12条第2款规定，购房人请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相应部分的强制执行并申请向其发放，其前提是房屋买卖合同已解除。但在许多案件中，购房人为防止“钱房两空”，并未及时解除房屋买卖合同。此时，当事人可考虑先申请参与执行分配，并同时通过民事诉讼请求解除合同并确认其优先权。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释（2020修正）》第17条：“多个债权人对同一被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》第506条第2款的规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”法律允许享有优先受偿权但尚未取得执行依据的债权人参与分配程序。但由于享有优先权、担保物权的债权未经生效法律文书确认，在参与分配程序中，若其他债权人就债权的真实性、数额等提出异议，应保障其通过执行异议、案外人异议程序获得救济的权利。最高人民法院(2024)最高法执监571号案例则认为，以优先受偿权为由向执行法院申请参与分配的，执行法院应予受理。至于是否具有优先受偿权及其数额，属于实体性权利，应在另案实体审理中予以判定，执行法院应等待该案的最终审理结果，并依据该结果对案涉房产的拍卖价款进行分配。司法实践中确有多个法院持类似观点。
此处的“执行分配”应作广义理解。多个债权人对同一被执行人申请执行或对执行财产申请参与分配的，执行法院应制作分配方案，并不区分被执行人为法人还是公民、其他组织。区别在于：被执行人为公民或其他组织的，分配方案原则上按债权比例平等清偿；被执行人为法人的，则一般按照查封顺序并结合优先受偿权等因素作出分配【10】。
基于上述分析，笔者认为，尽管购房人可以在取得执行依据前申请参与“执行分配”，但尽快请求法院确认其作为商品房消费者享有价款返还请求权这一优先权，具有必要性和紧迫性。取得司法确认的方式有两种：一是调解，二是审判。通过调解方式获得确认的优点在于效率较高，但其效力在理论上存在一定争议。但笔者注意到，多份最高人民法院、北京高院司法判例认为：建设工程价款优先受偿权是法定优先权，对于在人民法院调解书中明确建设工程价款享有优先受偿权的情形，法律、法规及司法解释并未予以禁止（例如（2022）最高法民申22号、（2024）京执复122号）。以此类推，笔者认为，人民法院调解书中明确商品房消费者的优先受偿权，亦不违反法律规定。通过审判程序确认则可规避调解可能带来的不确定性，缺点在于耗时较长。
综上所述，笔者认为，在商品房已经交付或具备交付可能的情况下，商品房消费者可通过执行异议排除案外人对商品房的执行，以实现保房目的。但在商品房无法交付或其他特殊情况下，商品房消费者可通过执行异议之诉主张购房价款返还权的优先受偿。购房价款返还权作为一种实体性权利，需经法院实体审理方能确认购房人是否享有该项权利。但在取得执行依据前，购房人可先申请参与执行分配。
脚注
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江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第421-422页。
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《最高人民法院公报》2023年第6期（总第322期），（2022）最高法民终34号判决书。
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同注释2。
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(2021)最高法民终1069号民事判决书。
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江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第431页。
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《最高人民法院公报》2023年第6期（总第322期），（2022）最高法民终34号判决书。
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《最高法民一庭、执行局负责人就执行异议之诉司法解释答记者问》，。
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王毓莹：《不动产实际权利人排除强制执行的类型化研究》，载《法律适用》2025年第9期。
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史智军：《买房人价款返还请求权相关执行异议之诉若干问题分析》，载《法律适用》2025年第9期。
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最高人民法院（2023）最高法执复21号裁定书，人民法院案例库2024-17-5-202-061号。
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